在美国买学区房比国内更划算

世 界 说 刘爽 王意涵

发自 美国

洛杉矶

一百多万美金可买两百平米带后院的别墅

位于美国西海岸，毗邻太平洋的大洛杉矶地区(Greater Los Angeles Area)，是仅次于纽约的美国第二大都会区，约有1600余万常驻人口，其中华人超过100万，是最受中国移民青睐的城市。

△ 在洛杉矶并不难找到的中国各地风味餐厅

大洛杉矶地区共有80个公立中小学校区，根据州内统一考试成绩、大学入学考试成绩(SAT/ACT Scores)、 高中毕业率、教师质量、家长和学生评价等因素进行排名。据美国教育部(Depart of Education) 数据显示，全美大约90%的学生就读于公立中小学，好的公立学校对孩子升学起到重要作用，因此所在学区的质量，也是美国家庭买房、特别是华人置业时格外看重的因素。

根据学区排名网站Niche2017年的最新统计，洛杉矶排名前五的学区是：

第一名：Palos Verdes Peninsula Unified School District

第二名：San Marino Unified School District

第三名：Manhattan Beach Unified School District

第四名：La Canada Unified School District

第五名：Irvine Unified School District.

其中第三名San Marino圣马力诺，和第五名Irvine尔湾学区，由于位于华人聚居区域、符合华人生活习惯的配套设施完善，而备受华人家庭的青睐，学校里亚裔学生超过其他族裔的比例，学业竞争激烈。

例如位于Irvine尔湾学区的公立高中University High School，共有352名学生参加SAT 1考试(美国大学入学考试，主要测验写作、阅读和数学能力)，平均分为1925(满分为2400分，常青藤盟校的录取线在1900-2000分以上)。该校 2014年的毕业生中，进入常春藤的共有31人，除了常春藤外，考入斯坦福的有5人、加州理工大学2人、麻省理工6人。还有共527人考入加州大学(University of California)其他名校，例如伯克利分校(UC Berkley)和洛杉矶分校(UCLA)。

△ San Marino的一户人家

排名前五的学区房价，由于所处地理位置(是否靠海、靠山、交通是否便利等原因)有所差异，但都在洛杉矶整体房价中位数 $520,000(约合人民币358万)的两倍以上, 五个学区相对应的房价中位数约为是：

Palos Verdes Peninsula Unified School District：$1,282,500

San Marino Unified School District：$2,197,500

Manhattan Beach Unified School District： $2,200,000

La Canada Unified School District：$1,590,000

Irvine Unified School District：$840,000

需要注意的是，为了方便比较，此处引用的房价中位数是指市场上所有卖出去房屋的价格中位数。例如，一个学区如果卖出了101套房子，中位数的价格是指有50套房子比它贵，50套房子比它便宜。之所以用中位数而不是平均数做参考，是因为它更能反映市场的行情，买房者的意愿。

但学区房价的中位数，不一定意味能在该学区买到房子一定需要花费的价格。一个典型美国家庭所居住的房子，通常有三个卧室、两个以上洗手间，有庭院，面积在150平方米以上。在Palos Verdes学区和本区房价中位数持平，而在San Marino学区，由于有很多五个卧室以上的豪宅，所以房价中位数很高，但实际上比中位数少的价钱也能买到一个典型家庭够住的房子。

在选择学区和购买学区房时，格外重视教育、学历的华人更看重学校的学业考试成绩、升学率，特别是美国名校(如常青藤名校)的录取率。相较之下，美国其他族裔虽然也会参考学区排名，也会根据孩子的不同需求，选择单项更加突出(如体育、艺术、外语等)，更适合孩子未来发展的学校。

随着本地经济的恢复，和住房市场供小于求的趋势，洛杉矶的房价在过去几年持续上涨。据《洛杉矶时报》报道，2016年洛杉矶的房价中位数较前一年上涨了4%，是自2008年来的最高价格。高房价迫使一些洛杉矶人决定搬去外州(如内华达，德克萨斯)生活，2016年洛杉矶在人口流失最多的城市榜单中位列第五。

来自中国的买家自2014年起，就成为造成洛杉矶房屋市场紧俏局面的重要力量之一。研究公司DataQuick的数据显示，学区排名第七、华人聚居的Arcadia阿卡迪亚区，房价中位数在2014年达到$1,280,000(约合人民币882万元), 较前一年上涨18.5%。在Arcadia阿卡迪亚工作的房屋经纪人Peggy Fong Chen说，她处理的买家中90%来自中国。

△ Arcadia 公立高中

而对于厌倦了北京上海等国内城市的高房价和空气污染的中国家庭来说，一百多万美金(约合人民币689万元)，根据财新网报道，在北京可以买到德胜门学区约40平米的1居室，什刹海学区近50平米的2居室，金融街学区不足60平米的地下室;而在美国买到的是200多平方米有后院的别墅，新鲜的空气，放心的食品和孩子的优质教育机会，这算是一笔划算的买卖。

需要指出的是，在洛杉矶要想上好学区的学校，只需要有当地居住的地址和记录，因此租住也可以让孩子在此学区上学，不需要提供户口、产权证明等在国内入学需要提供的材料。

来自上海的小冯和先生都曾在美国留学，毕业后面临要去还是留的选择。考虑再三后，两位准父母决定在一个洛杉矶排名前十的学区，花了将近80万美金(约合人民币551万元)，买到了有后院的三室两厅。

当被问到为什么做出这个决定时，小冯说：我还是希望孩子能有足够的空间，健康快乐地成长，以后也能接受好的教育。回到上海去，这些钱也买不到什么，压力太大了。

纽约

一百多万美元买一套学区房

美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校。公立中学和小学，美国法律规定，任何居住在这个学区内的孩子，无论是买房还是租房，都享有免费教育的权利。而私立学校则需要经过申请，考试等一系列繁复的程序，好的私立学校竞争非常激烈，且学费高昂，约为3万至6万美元不等。

纽约90%的学生都就读于公立学校。对于重视教育的华人而言，不同学区的教育质量便成了买房的重要考虑因素之一。而纽约吸引了超过五十多万华人来此定居、工作和学习。

纽约的学区房有多贵?我找了纽约的一家房产中介问了问。

纽约市根据地理位置，大体划分为32个学区，其中公立学校超过1700所，小学715所。一位纽约市的地产负责人告诉我，以纽约华人最集中的皇后区举例，同样的房型在好的学区价格能贵出一倍多;在寸土寸金的曼哈顿相对较好，也要贵出20%~30%。

△ 纽约主要有5个行政区：曼哈顿(Manhattan)，布朗克斯(Bronx)，布鲁克林(Brooklyn)，皇后区(Queens)和斯坦顿岛(Staten Island)，其中华人分布最多的是皇后区(40%)，布鲁克林(34%)及曼哈顿岛(19%)

据显示，在曼哈顿一个两室房的平均成交价为300~500万美元，而在皇后区著名的学区地段Forest Hill 的平均成交价则为80~100万美元。

然而与私立学校不同，好的公立学校大多分布在纽约近郊区。在纽约近郊区的住户大多会选择购买4居室以上的花园洋房。房屋中介告诉我，华人在这些地段购买的学区房价格约为200万美元(约合人民币1377万)。

根据学区排名网站Niche2017年的最新统计，纽约排名前十的学区中，有七个学区位于纽约长岛地区，其中以Great Neck, Jericho和Syosset学区最受华人欢迎。位于Jericho的杰里科高中是长岛第一名，在纽约州排名第13。

△ 杰里科高中

在房屋价格上，Great Neck 四室房去年成交的中位数价格为190万美元，比去年同比增长5%;Jericho为90万美元，同比增长3%;Syosset为140万美元，同比增长4.5%。

除了长岛外，位于纽约上州的Westchester县也有许多优秀的学区，其中最受华人欢迎的便是Scarsdale和Edgemont学区，两个学区只有一个车站的距离，有超过15%的亚裔。Scarsdale房子去年成交价格的中位数为130万美元，比去年增长1.6%。

虽然到好学区上学只需当地居住， 但是好学区的房子不仅价格高昂，地税也令人难以负担。目前纽约周边地区的房产税为2.5%左右。也就是说，一栋200万美元的房子，每年仅地税就需5万美元。这也是许多美国人和华人买房时考虑的因素之一。

刚在纽约投资了一处房产的林女士表示，在中国买房只有70年的使用权，并且国内房子公摊面积较大，北京上海的房子也比纽约的很多同等公寓要贵。而另一对刚在纽约买房的上海夫妻则说，在纽约的学区一百多万美元可以买一套房子，同等价格回上海却什么也买不到。为了给孩子提供更优质的教育，所以选择留在美国。

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