华人海外置业更趋理性 留学生趋于低龄化

华人海外置业正呈现一些新趋势：投资者更理性，市场更细分；德国、日本和泰国成为新的投资热点；而在传统投资热点美国，中国留学生呈现低龄化趋势，购房需求从短期出租向长期居住持有转变，对商业地产的投资也从纯粹购买办公场地转向企业并购。

近日，中文国际房产资讯平台居外网发布了题为《直面海外房产华人买家》的消费者调查报告。报告显示，2014年海外置业热潮波及中国二三线城市的中小企业家，在海外置业动机中，投资占35.8%，移民占34.2%，教育占18%，生活方式或旅游占6.7%，投资者年龄主要集中在35-45之间。

葛奕婕认为，现在的海外置业投资者越来越理性。居外网最大的用户群体是持有现金资产在50万到100万美元的中产阶级，他们现在更关心投资回报率的问题。海外置业的市场现在更加细分，例如居外的顶豪业务推出3000万美元的豪宅，面向身价几十亿的投资人；而对于其他的投资者，澳洲或新西兰的农场、农地则是较受欢迎的项目，原因在于此类地产一方面可以用于投资，一方面拥有的土地可以继承。

据居外网中国区总经理葛奕婕介绍，今年，德国、日本和泰国成为新兴的海外置业热点。2014年3月至12月，平均每月有250万华人消费者访问居外网，通过追踪用户在的物业查询、页面浏览量、房产经纪人电话记录等方式，居外网计算出2015年第二季度各国购房意愿指数，发现日本的购买意愿指数环比上升54%，泰国环比上升51.3%。

葛奕婕认为，热点城市的出现首先由于国家层面的因素，近年来中德关系友好发展，促进中国公司在德投资增长，带动个人地产购置。其次，德国在欧洲经济体中经济增长较为强劲，柏林房价正处于上升期，吸引了更多华人投资。同时，中国留学生是德国最大的海外留学生群体，也促进了当地的地产投资。

葛奕婕称，日本经历20多年经济不景气后，政府采取了一系列提振经济的措施，再加上东京成为2020年奥运主办城市，房价有上升的趋势。“东京的物价甚至比上海便宜，而且日本的单身公寓很受白领欢迎，加上日元贬值，这些因素都吸引中国投资者。”

而泰国的热门地产项目主要集中在旅游城市，如普吉、清迈。葛奕婕分析，在泰国买房的华人考虑到离中国较近，购置的房产可用于旅游度假，这类买房者主要是为了改善生活，而不是投资需求。

据居外网调查，2014年，在美华人花费1051亿美元购买美国房产。美国华人购置房产均价约为145.95万美元，略高于本土约129.22万元的平均水平。纽约华裔所购房产均价为490万美元，比纽约市所有房屋交易的均价高9倍。

中国留学生正呈现低龄化趋势，更多的初中生来到美国。一位在纽约居住30年，并从业3年的地产经纪人ShirleyHu向财新记者介绍，纽约拥有包括哥伦比亚大学、纽约大学、茱莉亚音乐学院在内的优质教育资源，吸引了众多中国留学生。但这几年留学生越来越趋向低龄化，从大学过渡到初中。她经手的客户很多都经营个人生意，在缴纳美国投资移民EB5的50万美元项目投资款后，会根据学校区位寻求住房，后期也会由于升学等因素更换房产。据她了解，这些购房者基本上都有丰富的出国经历，看重纽约的教育资源，购房更注重品质，对价格不太敏感。

同在纽约的苏富比国际地产经纪人VannessaKaufman向财新记者介绍，在美华人购房最大的变化是从短期出租转变为长期居住持有。在纽约购置房产的华人投资者追求稳健投资与资产保值。2008年纽约房价下降25%，2009年整个曼哈顿房产交易只有4笔，但2010年迅速回升25%，比其他地区受金融危机影响要小。Vannessa介绍，去年纽约资产平均升值18%，高投资回报率吸引更多的中国购房者。她认为，与日本人上世纪80年代在美国购房之后快速脱手不同，中国购房者都是长期持有，所以短期看华人投资者确实在推动纽约房价上升，但长期看市场依旧稳定。

美国第六大商业地产经纪公司SperryVanNess亚洲地区执行总裁JeffAlbee对财新记者说，目前华人在美国的商业地产投资，也从纯粹的买房做办公场地，开始转向企业业务的并购。同时，美国的地产经纪公司也由单纯的卖房，过渡到帮助中国企业了解美国市场。

JeffAlbee认为，近几年中国政府开放了海外投资管制，是很大的政策利好，极大的推动了华人海外置业的增长。而美国人一般认为中美的生意会在合作中取得共赢，因此对于中国资本的进入并不恐慌。

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