2015房地产估价师《理论与方法》章节辅导第八章5

第八章 成本法及其运用

第五节 建筑物折旧的求取

建筑物折旧的含义和原因：

(一)建筑物折旧的含义

估价上和会计上虽然都使用"折旧"这个词，并且意义上有某种相似之处，但因两者的内涵不同而有本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值的实际减损，其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差，即：

建筑物折旧=建筑物重新购建价格一建筑物市场价值

(二)建筑物折旧的原因

根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。

建筑物折旧的求取方法：

求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。

(一)年限法

1.年限法和有关年限的含义

年限法也称为年龄一寿命法(age-life method)，是根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。

2.直线法

年限法中最主要的是直线法(straight-line method)。直线法是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。

3.成新折扣法

早期采用成本法求取建筑物现值时，习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年龄、寿命计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。

(二)市场提取法

市场提取法(market extraction method)是通过含有与估价对象中的建筑物具有相同或相似折旧状况的建筑物的房地可比实例，来求取估价对象中的建筑物折旧的方法。相同或相似折旧状况，是指可比实例中的建筑物折旧类型(物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象中的建筑物折旧类型和折旧程度相同或相当。

求取建筑物折旧应注意的问题：

(一)估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别

估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是"折旧"，而是"减价调整";会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。

(二)土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。

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