2015年土地登记代理人《法律知识》考点整理(10)

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国有土地使用权的交易规则

(一)国有土地使用权的交易形式

根据《城市房地产管理法》第2条、第27条的规定，国有土地使用权交易的主要形式可包括转让、出租、抵押以及用于合资、合作或其他投资活动。这四种行为均涉及到国有土地使用权在不同主体之间的流转，并且通过流转使得各方实现了相应的利益。此外，在企业合并、企业分立、抵押权实现等情况下，也可能发生土地使用权的流转。

(二)国有土地使用权的交易规则

国有土地使用权交易，除遵守民法的一般规则外，还要注意以下两点：

第一，交易应当经过法定程序。以不同方式取得的国有土地使用权，其交易应遵循法律、行政法规规定的不同程序。例如，出让国有土地使用权的转让，无须经过审批，签订合同和办理登记手续即可;而划拨、租赁土地使用权，转让时除须签订合同和办理登记手续外，还必须首先依法经过审批，办理国有土地出让手续，否则会导致转让行为无效。

第二，交易应当遵循房地一致的原则。《城市房地产管理法》第31条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24、28、32条以及《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第11条均确认了房地一致原则。在现阶段的生产力条件下，房地分离还远未具备实现条件，若硬性规定房地分离原则，使地上建筑物、其他附着物的所有权与其占用范围内的土地使用权归属于不同的主体，不利于房地产权属关系的明晰和房地产交易关系的稳定。因此，采用房地一致原则作为国有土地使用权交易的一般规则，只有在地上建筑物、其他附着物作为动产转让时才允许例外，有利于避免房地产关系复杂化，减少权属争议的发生，促进房地产市场的发展。

(三)国有土地使用权转让的其他情形

依据实践中的作法，区分是否为转让的标准应为主体是否发生变化。依《城市房地产管理法》第36条及《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第8条的规定，买卖、交换、赠与属于国有土地使用权转让，已十分明确。余下的继承、抵债等其他情形，则属于《城市房地产管理法》第36条规定的房地产转让的"其他合法方式"。

(四)国有土地使用权作价出资或入股

其主要依据是《城市房地产管理法》第27条的规定。然而，对于将国有土地使用权作价出资是否视为土地使用权转让的问题，应根据不同情况区别对待。以土地使用权向企业法人投资或者投资成立新的企业法人，应为国有土地使用权转让，作为投资的土地使用权由企业法人享有，原土地使用权人取得相应的股东权。以国有土地使用权向非法人的经济实体(如合伙企业、合伙型联营)投资的，该土地使用权成为合伙企业或联营企业的共有财产，其权利主体发生变更，故也应视为国有土地使用权转让。单纯契约性质的投资合作(如一方提供土地、另一方提供资金的合作建房协议)，在合作期间土地使用权仍属于原使用权人，不应视为土地使用权转让。

五、房屋基地使用权的按份享有

(一)房屋区分所有和基地使用权按份享有的意义

城市人口的急剧膨胀、对建筑面积增长的需求以及土地面积的有限性，促使建筑物不断向多层高空发展，建筑物的结构也日趋复杂。随着房屋的商品化，高层建筑物被区分为多个部分或者单元出售，建筑物的所有权由单一主体享有变为多个权利主体共有，共有人享有该幢房屋的所有权，成为同幢异产房屋的区分所有权人。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第21条第1款的规定，同一房屋的区分所有权人享有该房屋使用范围内的基地使用权。这种基地使用权的共有，属于按份共有。因此，各区分所有权人可取得根据其房屋面积计算的基地使用权份额。各区分所有权人对其拥有的房屋面积和基地使用权份额独立行使处分权和承担缴纳税费等义务。

一般说来，房地产开发商在通过有偿方式取得土地使用权后建造楼房，楼房建成后，房地产开发商享有基地使用权。但楼房按"套"或者"单元"出售后，购房者成为整幢楼房的区分所有权人，享有所购置部分的房屋所有权。购房者享有房屋所有权的同时，享有所购房屋的部分基地使用权，其理由在于：(1)楼房的各个楼层离不开地面的支持，它们都与基地不可分割。因此，一层的房屋所有权人享有基地使用权，二层以上的房屋所有权人也均享有基地使用权;(2)根据"房地一致"原则，整个楼房的所有权与基地使用权是不可分离的。若楼房分割出售，为不同所有者区分所有后，各个区分所有权人根据其对楼房某一部分享有的所有权，当然的享有部分的基地使用权;(3)房地产开发商将楼房出售给各区分所有权人时，售价中都已包含了取得基地使用权的价值。

承认区分所有权人按份额享有基地使用权，有以下好处：(1)体现公平原则。可以使每一个区分所有权人都可以通过转让自己的房屋收回其已经支付的地价款，并公平地分享房屋所在土地增值的收益。而且，一旦发生整幢房屋毁损或者因某种原因需要拆除重建或迁建的情况，所有的区分所有权人都有权决定对基地的处分事宜，并获取应得的补偿。这样，既公平地保护了购房者的合法权益，也使房屋开发商能够及时收回土地投资，有利于促进房地产市场的发展。(2)明确权属划分。这可为将来房地产市场发育完善之时，确定土地使用权、发放土地使用权证书提供确权依据，并可以通过明晰权利，避免或者减少纠纷的发生。(3)为土地使用税的征收提供计税依据。根据《城镇土地使用税暂行条例》第3条的规定，"土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依据规定税额计算征收。"《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第四条确定土地使用税的纳税人为拥有土地使用权的单位和个人;该《规定》第五条专门规定了土地使用权共有情况下土地使用税的缴纳：土地使用权共有的各方，应按其实际使用的土地面积占总面积的比例，分别计算缴纳土地使用税。当区分所有权人成为纳税主体时，基地使用权分摊的份额成为计算纳税人实际占用的土地面积，成为计税的依据。(4)保护国家的土地收益。国有土地使用者将其所使用的土地使用权(含连同地面建筑物一同)转让给第三人时，应就其转让土地交易额按规定比例向国家上缴土地收益。经济体制改革的深入促进了房地产交易的发展，房产价格随之猛涨，出现了在房地产交易，特别是政府定价的房地产交易中的国家应得收益流向单位或者个人的现象，使国家遭受了较大的损失。因此，国务院在《关于解决在房地产交易中国有土地收益流失问题的通知》中要求未实行土地使用权有偿出让和转让的，经房地产交易市场由当事人协商出售的国有土地上的各类房屋，均应向出售人收取土地收益金。土地收益金按房地产交易建筑面积计收。只有计算出基地使用权分摊的份额，才可确定区分所有权人受让房屋时取得的土地面积，以便土地收益的征收。

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