"就近入学"催热学位房市场 200万面积比不上公租房?-中国教育

200万元三年前可以买一套100平方米左右的学位房，今年初200万元能买到的面积却可能连一套公租房都不到！

昨日，记者从中介机构提供的最新成交数据了解到，虽然离3月传统学位房成交旺季还有一段时日，但今年的学位房市场已在年初提前“起飞”，以为子女购买学位房作为购房目的的比例，在今年前两个月已突破了5%大关，创下三年多来的新高。

业内人士指出，这一动态变化源于教育部出台的“就近入学”新规。新规一出，一时再度引发市民对学位房涨价的担忧。

现象

越秀区：学位房主力区 价格今年还在涨

“不看不知道，一看吓一跳！在老城区买一套条件环境相当的学位房，价格比节前还高。”郭女士原本打算卖掉自己在东圃的一套单位再买一套越秀区的学位房单位。她的购房总预算约在200万元左右，但仍在上升的学位房房价把她吓退了。

实际上，提起学位房，家长关注的主要区域还是集中在教育资源享有较高口碑的越秀区。记者了解到，越秀区学位房价格在近五年保持稳步上升态势，整体楼价升势基本高于大市整体水平。

据统计，2012年越秀区二手住宅成交均价同比涨幅达12.5%，高于同年全市整体10.5%的同比增幅；2013年越秀区二手住宅成交均价同比涨幅达22.3%，而同年全市整体二手住宅成交均价同比增幅仅17.1%。2014年年初越秀区二手住宅成交均价突破2.6万元/平方米，较去年增长15.8%，高于同期全市仅13%的增幅。

天河北板块：比肩越秀区板块

广州各区中，目前天河区已经提前实行小升初就近入学。所以近年来天河区对口的47中、汇景47中、天河中学等优质高中的小学学位房价格，一点也不低于传统教育强区越秀区的学位房。如天河北路拥有省一级华阳小学学位的学位房，部分已叫价40000~42000元/平方米。而其整体的板块均价近年也稳步上升，比肩甚至超越越秀区。

“东风东小学的学位房现在和天河北的学位房价格差距其实都不大，但是天河区胜在可在义务教育阶段一步到位。”市民刘先生表示，自己不久前卖掉了位于海珠区的房子，举家迁至天河北。

二手楼价在近五年基本保持稳步上升态势，如华阳小学及东风东路小学等名校所在的片区，现时二手住宅成交均价已突破3万元/平方米的大关，而小北路小学和中星小学等越秀区重点名校所在板块的二手住宅成交均价现时亦突破2.4万元/平方米。

楼梯楼电梯楼年初涨势现分化

“现在学位房房价那么高，不少朋友都只能卖一买一，还要补上一部分资金。”让市民白女士感慨的是，不少楼梯楼单位的均价已远远超过2万元/平方米，而且居住环境也不如电梯楼小区。“有些楼梯楼楼龄长一点的，都不能使用利率更低的公积金贷款了！而且重新装修还要花一大笔钱，与其这样，还不如买套电梯楼省心。”

楼龄较长的楼梯楼学位房，与楼龄较短、配套较好的电梯楼学位房相比，在今年年初的大势下，涨势后劲明显不足，价格涨幅基本都已回落到10%以下。这显示出在购房门槛逐步提高的情况下，购房者在考虑学位这一因素的同时，对学位房配套设施和居住环境的要求也在逐步增加。

提示

1.入读要人户一致且是实际居住地

中介人士提醒，家长(或法定监护人)拥有小学公布的地段内的房产(100%产权)、并且家长、小孩的户口也都在该房产内，便符合地段生的要求。在人户一致同时，还要求小学地段房产是适龄入读小朋友的实际居住地。如果家长和小朋友实际住在位于郊区的大房子，但家长在市中心买了一套小的学位房用于出租，就想让小孩到地段所属的小学上学的话，是没有保证的。

此外，市民在购买学位房时需要查清楚学位是否被占用。各区都规定：“该住宅单元原业主没有小孩在对口小学在读1~5年级的，由对口小学接收；如该住宅单元原业主已有小孩在对口小学在读1~5年级的，均由区教育行政部门按就近入学的原则统筹安排学位。”

2.名校分校周边房价未必有必然优势

业内人士分析，大多数学位房都位于中心城区的优质地段，因此除了学位支撑力之外，还有其他市政配套因素产生共同作用，使这类房源的售价相对坚挺。如果整体大市没有明显下滑，无论在哪个时候购买都容易面临购房成本逐步上涨的压力。记者分析，名校分校区周边的房源价格未必会因为学校被合并而上涨到主校区周边房源同等的水平上。

例如，广州在番禺等地不少楼盘，都有名校开办分校，以吸引购房者购房，但一来这些买家以首次置业者居多，不太看中学位，二来名校还是普遍把资源集中在老城区的本部，无论并校还是设置分校，教育资源再分配仍然存在不均的问题。因此，从价格上看，郊区带名校分校学位的二手房，增长也不如市区学位房，老城区学位房价格更是一路走高。

指南

部分名校学位房投资

小北路小学

合富置业高级营业经理刘玉明透露，若手头上有200万元要购买能入读小北路小学的学位房，可考虑接近20年楼龄的60平方米的两房框架结构楼梯楼单位；至于电梯楼方面，能考虑如小北御景等楼盘的40~50平方米两房单位。

东风东路小学、育才小学

目前预算在200万元内能入读东风东小学的学位房只能选择50~60平方米的楼梯楼。育才小学学位的学位房选择较多，如梅花路35平方米左右的细面积单位，单价在3万元/平方米，或者50~60平方米的2房单位。而能入读这两所小学的电梯楼学位房预算至少要300万元以上。

署前路小学

手持200万元想购买能入读署前路小学的学位房基本都是只能选择楼梯楼，70平方米左右的3房性价比比较高，但较少放盘，一般只能选择60平方米左右的2房单位，能入读署前路小学的电梯楼单位不多，而且面积大，总价相对较高，至少手持300万元才能考虑。

中星小学

200万元能入读中星小学的学位房只能选择周边的楼梯楼，大概70~80平方米的2房，而电梯楼的预算至少要去到250万元，目前客户买学位房多为自住。

朝天路小学

200万元左右想在朝天路购置学位房，20年楼龄左右的楼梯楼选择比较多，对于以自住为目的的家庭型买家来讲，60~70平方米左右的三房低层物业性价比最高。目前朝天路楼梯楼的市场均价为2万~3万元/平方米左右。

华阳小学

200万元能入读华阳小学的学位房，楼梯楼只能考虑相对较旧的小区，如林和东、紫荆花园等的60平方米2房单位，总价在195万元左右。电梯楼可以考虑耀星华庭25平方米左右的单间，总价在130万元左右，或者侨林苑50平方米左右的一房单位，总价在210万元左右，而80平方米左右的2房单位，总价在230万~250万元。

穗花小学、江南二小

能入读穗花小学的学位房可以考虑穗花新村65平方米的3房楼梯楼单位或者74平方米的2房电梯楼单位，单价均在2.5万~2.6万元/平方米。而能入读江南二小的学位房，楼梯楼可以选择江南西的紫山大街、紫玉大街60~70平方米的2房单位，电梯楼可选择南天阁的单位，90平方米的2房，均价在2.3万~2.4万元/平方米。（文、图、表/记者赖伟行）

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